Contracte speciale, speţa 1

În data de 01.05.2004, A încheie cu B un contract pe care îl intitulează “vânzare-cumpărare” consemnat într-un înscris sub semnătură privată, având ca obiect un teren de 1000 mp şi cabana edificată pe acesta, din localitatea Borcea, jud. Călăraşi, contra unui preţ de 18.000 de Euro. Plata preţului şi predarea cabanei s-au făcut la data de 10.07.2004. Dorind să îşi înscrie dreptul în CF, la data de 10.01.2007 B depune o cerere la registratură, care îi este respinsă însă de judecătorul delegat pe motiv că titlul în baza căruia doreşte B să se înscrie nu este valabil pentru neobservarea formei ad validitatem cerută de lege. În repetate rânduri, B îi cere lui A să se prezinte la notar pentru a reitera înţelegerea lor într-un act autentic. A refuză. Mai mult, la data de 07.07.2007, A introduce o acţiune prin care solicită evacuarea lui B de pe terenul proprietatea sa, motivând că acesta ocupă terenul în baza unui titlu nul absolut. B cere pe cale reconvenţională ca instanţa să recalifice contractul încheiat între el şi pârâtul-reconvenţional în promisiune sinalgamatică de vânzare-cumpărare şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic. În subsidiar, B solicită acordarea de despăgubiri valorând preţul de 18.000 de Euro şi diferenţa între acesta şi valoarea la zi a terenului şi a construcţiei, care conform unui expertize judiciare efectuate în cadrul procesului se ridică la valoarea de 30.000 de Euro (diferenţa fiind prin urmare de 12.000). Sunteţi judecător, daţi soluţia şi motivaţi.

Soluţie propusă:

Contractul intervenit între A şi B este o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare (antecontract). Aşa cum a fost el încheiat, promisiunea este consensuală, însă legea impune vânzării promise forma autentică ad validitatem. Acordul consensual de voinţe realizat de părţi în acest condiţii nu este un contract, ci doar un simplu proiect, care nu poate fi impus de niciuna dintre părţi celeilalte prin forţa de constrângere a statului.

A trebuie să returneze preţul plătit de B, adică 18.000 de euro. El nu are însă dreptul de a primi diferenţa de 12.000 de euro, întrucât nu este vorba în mod riguros de o evicţiune, transferul proprietăţii nepetrecându-se cu adevărat în urma promisiunii sinalagmatice (caz în care ar fi fost incidente prevederile art. 1344 C.civ.).