Liviu Pop şi Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale X (note de lectura)

Capitolul X. Publicitatea imobiliară

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare. Sistemele de publicitate imobiliară

Def. Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.

Obiectivele publicităţii imobiliare:
a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi transmisiunilor imobiliare;
b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor imobile;
c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi permanent referitor la schimbările care se produc în situaţia materială;

2. Sistemul registrelor de transcripţii şi inscripţii

Este un sistem alcătuit din registre de transcrieri şi registre de înscrieri, care se ţin în judecătorii. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deoarece registrele se ţin pe numele proprietarilor, şi nu pe imobile.

Transcrierile se fac în registrul de transcrieri şi constau în copierea integrală a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale.

Înscrierea se face în registrul de înscrieri şi constă în consemnarea sau reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Fac obiect al înscrierii numai acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, face excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care este supus transcrierii în registrul de transcripţii.

Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil, faţă de terţi, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale.

3. Sistemul de publicitate prin cărţi funciare

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile şi nicidecum pe proprietari. Constituie un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc “drepturi tabulare”. Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar. Prin corp funciar se înţelege o unitate economică distinct alcătuită, după criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. Este concomitent o unitate juridică.

Corpul funciar se modifcă prin operaţiile următoare:
a) alipirea (unirea mai multor parcele într-un corp funciar sau adăugarea unei noi parcele la un corp funciar);
b) dezlipirea (se desparte sau se desprinde o parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unei parcele).

Principiile cărţii funciare:
a) principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară (excepţii: dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; vânzarea silită şi exproprierea – care duc la dobândirea de drepturi reale imobiliare şi fără înscrierea în cartea funciară);
b) principiul publicităţii integrale;
c) principiul legalităţii (se verifică obligatoriu legalitatea titlului pe baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară);
d) principiul oficialităţii;
e) principiul priorităţii (data înregistrării cererii în registrul de intrare este şi data înscrierii solicitate);
f) principiul relativităţii;
g) principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară.

Înscrierile în cartea funciară

Există 3 feluri de înscrieri:
a) întăbularea
b) înscrierea provizorie
c) notarea.

A. Întăbularea – înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.

Este o înscriere definitivă, al cărei obiect este înscrierea drepturilor tabulare, cu efect constitutiv de drepturi.

B. Înscrierea provizorie – înscrierea prin care se strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiţia şi în măsura justificării sale ulterioare. Dacă ulterior se justifică, se transformă într-o întăbulare perfectă.

C. Notarea. Este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terţelor persoane.

Acţiunile de carte funciară

Există două acţiuni:
a) acţiunea în prestaţie tabulară
b) acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

A. Acţiunea în prestaţie tabulară

În cazul în care cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar refuză să predea înscrisurile necesare pentru întăbularea/radierea dreptului în cartea funciară, persoana îndreptăţită se poate adresa instanţei de judecată, pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întăbularea sau, după caz, radierea dreptului real.

Este o acţiune reală, imprescriptibilă. Este o aplicaţie particulară, în regimul cărţilor funciare, a acţiunii în revendicare. Dacă este introdusă pentru radierea dreptului, constituie o aplicaţie particulară a acţiunii negatorii. Nu se confundă cu acţiunea în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare.

Acţiunea în prestaţie tabulară se introduce atunci când există un titlu apt de întăbulare însă înstrăinătorul nu-şi dă consimţământul la efectuarea acestei înscrieri pe numele dobânditorului.

B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară

Se pot ivi situaţii când între starea tabulară şi realitate există neconcordanţe. Acestea se înlătură prin această acţiune.