Liviu Pop şi Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale V (note de lectura)
Capitolul V. Regimul juridic al circulaţiei imobilelor
1. Probleme introductive
Terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României.
În funcţie de destinaţia lor, terenurile se clasifică în cinci categorii:
a) terenuri cu destinaţie agricolă;
b) terenuri cu destinaţie forestieră;
c) terenuri aflate permanent sub ape;
d) terenuri în intravilan;
e) terenuri cu destinaţii speciale.
După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasifică în:
a) terenuri aflate în proprietate privată;
b) terenuri aflate în proprietate publică.
În principiu, terenurile proprietate privată, se află şi rămân în circuitul civil general. Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
2. Reguli speciale şi incapacităţi prevăzute de lege în ce priveşte circulaţia terenurilor prin acte juridice între vii
Înscrisul autentic este condiţia specială de validitate a actelor de înstrăinare între vii a terenurilor. În cazul în care contractul de înstrăinare a unui teren se face cu nerespectarea condiţiei înscrisului autentic, se aplică principiul conversiunii actului juridic nul într-un alt act juridic ale cărui condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz, cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar.
Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România şi apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, şi vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
3 Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor
Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt şi rămân în circuitul civil general, putând fi înstrăinate prin acte juridice şi dobândite prin modurile reglementate de Codul civil (vânzare-cumpărare, donaţie, rentă viageră, contract de întreţinere, testament, succesiune legală, uzucapiune şi accesiune). De asemenea, dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea în favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, şi grevat printr-un drept special de ipotecă sau un privilegiu imobiliar special.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică.
Înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort.
Donaţiile oferite regiilor autonome sau societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat se acceptă de conducătorii acestora, cu autorizaţia prealabilă a organului tutelar sau a consiliului judeţean ori al municipiului Bucureşti.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de către autorităţile administrative competente să emită autorizaţiile de construire, ori de câte ori se cere încheierea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile, sau constituirea unei servituţi.
Cum legea nu prevede respectarea cerinţei înscrisului autentic pentru înstrăinarea construcţiilor, înseamnă că în afara cazurilor de excepţie prevăzute de Codul civil şi a situaţiilor când înstrăinătorul construcţiei este şi proprietarul terenului pe care acesta se află, actul de înstrăinare între vii este suficient să fie perfectat în forma înscrisului sub semnătură privată. Consemnarea actului de înstrăînare într-un înscris sub semnătură privată este necesar numai ad probationem şi pentru a fi posibilă îndeplinirea cerinţelor de publicitate imobiliară.
4. Dreptul de preemţiune
Dreptul de preemţiune este dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevăzute de lege atunci când proprietarul său s-a hotărât să-l înstrăineze prin vânzare sau să îl valorifice prin contracte cu executare succesivă (închiriere, concesiune).
1. Probleme introductive
Terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României.
În funcţie de destinaţia lor, terenurile se clasifică în cinci categorii:
a) terenuri cu destinaţie agricolă;
b) terenuri cu destinaţie forestieră;
c) terenuri aflate permanent sub ape;
d) terenuri în intravilan;
e) terenuri cu destinaţii speciale.
După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasifică în:
a) terenuri aflate în proprietate privată;
b) terenuri aflate în proprietate publică.
În principiu, terenurile proprietate privată, se află şi rămân în circuitul civil general. Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
2. Reguli speciale şi incapacităţi prevăzute de lege în ce priveşte circulaţia terenurilor prin acte juridice între vii
Înscrisul autentic este condiţia specială de validitate a actelor de înstrăinare între vii a terenurilor. În cazul în care contractul de înstrăinare a unui teren se face cu nerespectarea condiţiei înscrisului autentic, se aplică principiul conversiunii actului juridic nul într-un alt act juridic ale cărui condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz, cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar.
Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România şi apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, şi vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
3 Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor
Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt şi rămân în circuitul civil general, putând fi înstrăinate prin acte juridice şi dobândite prin modurile reglementate de Codul civil (vânzare-cumpărare, donaţie, rentă viageră, contract de întreţinere, testament, succesiune legală, uzucapiune şi accesiune). De asemenea, dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea în favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, şi grevat printr-un drept special de ipotecă sau un privilegiu imobiliar special.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică.
Înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort.
Donaţiile oferite regiilor autonome sau societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat se acceptă de conducătorii acestora, cu autorizaţia prealabilă a organului tutelar sau a consiliului judeţean ori al municipiului Bucureşti.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de către autorităţile administrative competente să emită autorizaţiile de construire, ori de câte ori se cere încheierea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile, sau constituirea unei servituţi.
Cum legea nu prevede respectarea cerinţei înscrisului autentic pentru înstrăinarea construcţiilor, înseamnă că în afara cazurilor de excepţie prevăzute de Codul civil şi a situaţiilor când înstrăinătorul construcţiei este şi proprietarul terenului pe care acesta se află, actul de înstrăinare între vii este suficient să fie perfectat în forma înscrisului sub semnătură privată. Consemnarea actului de înstrăînare într-un înscris sub semnătură privată este necesar numai ad probationem şi pentru a fi posibilă îndeplinirea cerinţelor de publicitate imobiliară.
4. Dreptul de preemţiune
Dreptul de preemţiune este dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevăzute de lege atunci când proprietarul său s-a hotărât să-l înstrăineze prin vânzare sau să îl valorifice prin contracte cu executare succesivă (închiriere, concesiune).
Trimiteți un comentariu